Élu à la majorité de l'art. 25, le conseil syndical est l'organe d'assistance et de contrôle du syndic. Mal compris, parfois sous-investi, il est pourtant le contrepoids essentiel à un syndic professionnel — ou la cheville ouvrière d'une copropriété en syndic bénévole. Ce guide reprend ses missions, ses pouvoirs et ses limites en 2026.
Qu'est-ce que le conseil syndical ?
Le conseil syndical est défini par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. C'est un organe collégial composé de copropriétaires élus par l'AG, pour une durée maximale de 3 ans renouvelable, dont la mission est :
- D'assister le syndic dans sa gestion (avis, suggestions) ;
- De contrôler la gestion du syndic (audit des comptes, vérification des dépenses) ;
- De donner des avis sur toute question intéressant la copropriété.
Sa présence est obligatoire dans toutes les copropriétés, sauf décision contraire de l'AG à la majorité de l'art. 26 (rare et déconseillé).
Composition et désignation
Nombre de membres : libre, généralement 3 à 7 selon la taille de la copropriété. Les conditions :
- Être copropriétaire, ou conjoint/usufruitier de copropriétaire ;
- Ne pas être le syndic, ni un parent du syndic, ni un préposé du syndic.
L'élection se fait à la majorité de l'art. 25. Le président du conseil syndical est ensuite désigné au sein du conseil par les membres entre eux — l'AG ne désigne pas directement le président.
Les pouvoirs réels du conseil syndical
Pouvoir de contrôle
- Examiner les comptes, pièces justificatives, contrats à tout moment ;
- Consulter et faire copier toutes les pièces du syndic relatives à la gestion ;
- Demander des explications écrites au syndic.
Pouvoir consultatif obligatoire
Le syndic doit consulter le conseil syndical avant :
- Toute dépense supérieure à un montant fixé par l'AG (typiquement 1 000 à 5 000 €) ;
- Conclusion de contrats importants ;
- Préparation de l'ordre du jour de l'AG.
Pouvoirs délégués (art. 21-1, depuis ordonnance 2019)
L'AG peut, à la majorité de l'art. 25, déléguer au conseil syndical certaines décisions relevant normalement de la majorité simple (art. 24), pour un montant maximum défini. Cela évite de convoquer une AG pour chaque petite décision urgente.
Ce que le conseil syndical NE peut PAS faire
- Se substituer au syndic dans la gestion quotidienne ;
- Prendre des décisions qui relèvent de l'AG (sauf délégations explicites) ;
- Signer seul des contrats au nom du syndicat ;
- Engager le syndicat en justice (sauf urgence et avec accord du syndic).
Indemnisation : oui ou non ?
Depuis 2014, l'AG peut décider d'indemniser les membres du conseil syndical pour leurs frais (téléphone, déplacements, courrier). Le montant est libre — généralement 50 à 200 € par an et par membre. Vote à la majorité de l'art. 25.
Présidence du conseil syndical
Le président du conseil syndical a un rôle clé :
- Convoquer les réunions du conseil ;
- Représenter le conseil en AG et auprès du syndic ;
- Convoquer l'AG si le syndic ne le fait pas dans le délai légal (procédure de mise en demeure prévue par la loi).
Réunions et fonctionnement
La loi n'impose pas de fréquence minimale. En pratique, 3 à 6 réunions par an sont courantes, avec systématiquement :
- Une réunion avant l'AG pour préparer l'ordre du jour ;
- Une réunion après l'AG pour faire le bilan et préparer l'exercice.
Responsabilité des membres
Les membres du conseil syndical n'engagent pas leur responsabilité personnelle dans l'exercice normal de leurs fonctions. Ils ne peuvent être tenus pour responsables que d'une faute personnelle détachable de leur mandat (faux en écriture, abus, etc.).
Quand le conseil syndical est-il efficace ?
Trois conditions :
- Diversité : profils complémentaires (un comptable, un juriste/RH, un bricoleur)
- Régularité : réunions planifiées, ordre du jour préparé
- Documentation : tous les échanges importants en email écrit pour traçabilité
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Générer mon PV →Sources et références légales
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis — Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 — Légifrance
- Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) — Légifrance