Trois articles, trois seuils, trois logiques. Comprendre la différence entre les majorités art. 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 est indispensable : se tromper, c'est risquer l'annulation de la décision. Voici un guide pratique avec des exemples chiffrés.
Tableau récapitulatif
| Article | Nom courant | Seuil | Base de calcul |
|---|---|---|---|
| Art. 24 | Majorité simple | > 50 % | Voix exprimées (présents + représentés, hors abstentions) |
| Art. 25 | Majorité absolue | > 50 % | Tantièmes de TOUS les copropriétaires (y compris défaillants) |
| Art. 26 | Double majorité | ≥ ⅔ (66,67 %) | Tantièmes de tous les copropriétaires |
| Unanimité | — | 100 % | Tous les copropriétaires, sans aucun vote contre ni abstention |
Article 24 : la majorité simple
C'est la majorité du quotidien. Elle s'applique à toutes les décisions de gestion courante :
- Approbation des comptes annuels
- Approbation du budget prévisionnel
- Travaux d'entretien et de maintenance
- Désignation du syndic
- Travaux rendus obligatoires par la loi
Calcul : on compte les voix POUR et CONTRE des présents et représentés. Les abstentions ne comptent pas. Pour adopter, il faut strictement plus de 50 % de voix POUR parmi les votants.
Exemple : Sur une AG de 800 tantièmes engagés (présents + représentés), un vote donne 350 POUR, 200 CONTRE, 250 abstentions. Total des votants = 550. Seuil requis : > 275. Résultat : 350 > 275 → adoptée.
Article 25 : la majorité absolue
Elle s'applique à des décisions plus engageantes pour la copropriété :
- Travaux d'amélioration (économies d'énergie, accessibilité…)
- Mandat du syndic
- Modification de la répartition des charges
- Autorisation de travaux affectant les parties communes par un copropriétaire
Calcul : on compare les voix POUR au total des tantièmes de la copropriété (1000 ou autre), peu importe que des copropriétaires soient défaillants. Pour adopter, il faut plus de 50 % de l'ensemble.
Exemple : Copropriété de 1 000 tantièmes. Un vote donne 450 POUR. Seuil requis : > 500. Résultat : 450 ≤ 500 → rejetée, même si POUR > CONTRE chez les présents.
L'article 25-1 : la « passerelle »
Si une résolution art. 25 obtient au moins ⅓ des voix POUR (rapportées au total des tantièmes) mais n'atteint pas la majorité absolue, l'AG peut procéder à un second vote immédiat à la majorité simple (art. 24). C'est une subtilité essentielle pour ne pas bloquer la copropriété.
Article 26 : la double majorité
Régime le plus exigeant. Réservé aux décisions touchant à la structure même de la copropriété :
- Modification du règlement de copropriété (parties communes/privatives, jouissance)
- Cession des parties communes
- Suppression du poste de gardien dans certains cas
Calcul : il faut à la fois la majorité des copropriétaires (en nombre) ET au moins ⅔ des tantièmes. PVCopro utilise la règle simplifiée largement majoritaire en pratique : ≥⅔ des tantièmes de tous les copropriétaires.
Exemple : Copropriété de 1 000 tantièmes. Seuil requis : ≥ 667 tantièmes (⅔). Un vote donne 700 POUR → adoptée. Un autre donne 600 POUR → rejetée.
L'unanimité
Réservée à de rares cas (vente forcée d'un lot, modification de la destination de l'immeuble). Aucun vote CONTRE ni abstention n'est toléré : il faut que tous les copropriétaires aient voté POUR.
Comment savoir quel article s'applique ?
La règle est toujours la même : la loi attribue chaque type de décision à un article précis. Le syndic doit vérifier dans la loi (articles 24, 25, 26 et leurs renvois) et dans le règlement de copropriété quel régime utiliser.
En cas de doute :
- S'il s'agit de gestion courante → art. 24
- S'il s'agit de modifier quelque chose d'important → art. 25
- S'il s'agit de toucher au règlement de copropriété → art. 26
Une décision adoptée selon le mauvais régime est annulable judiciairement dans le délai de 2 mois suivant la notification du PV.
Les abstentions : que comptent-elles ?
C'est une question récurrente. La réponse dépend du régime :
- Art. 24 : les abstentions sont neutres, elles ne sont comptées ni en POUR ni en CONTRE
- Art. 25 et 26 : les abstentions sont effectivement « contre » dans le sens où, n'étant pas POUR, elles n'aident pas à atteindre le seuil
Un copropriétaire défaillant peut-il contester ?
Oui. Conformément à l'article 42 al. 2 de la loi, les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de 2 mois à compter de la notification du PV pour contester. C'est pourquoi le PV doit nommément lister opposants et défaillants — c'est leur identité qui détermine qui peut agir.
Conclusion
Maîtriser les majorités art. 24, 25 et 26 est la compétence technique la plus utile pour un syndic bénévole. La bonne nouvelle : si vous saisissez le bon article dans PVCopro, le calcul est automatique et l'adoption (ou le rejet) est annoncé en temps réel, avec le seuil chiffré expliqué.
PVCopro intègre toutes ces règles. Saisissez les données, téléchargez un PV conforme en 5 min.
Générer mon PV →Sources et références légales
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis — Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 — Légifrance
- Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) — Légifrance