Instauré par la loi ALUR de 2014 et obligatoire depuis 2017, le fonds de travaux est aujourd'hui l'une des principales sources de friction en AG de copropriété. Trop souvent mal compris, mal calculé ou mal utilisé. Voici les règles à jour pour 2026.
Pourquoi un fonds de travaux ?
Avant 2017, les copropriétés finançaient les travaux au coup par coup : appel de fonds exceptionnel, parfois lourd, au moment du vote. Beaucoup de copropriétés se retrouvaient incapables de financer des travaux urgents faute d'épargne. Le fonds de travaux est une épargne forcée destinée à anticiper les gros travaux.
Quelles copropriétés sont concernées ?
Depuis la loi ELAN (2018) et l'ordonnance de 2019, le fonds est obligatoire pour :
- Toutes les copropriétés de plus de 5 ans au moment de l'AG ;
- Toutes tailles, y compris les petites copropriétés.
Avant 2019, les copropriétés de moins de 10 lots pouvaient s'en exempter. Cette dérogation a été supprimée — sauf décision unanime de l'AG (rarissime).
Quel montant minimum ?
Le minimum légal est de 5 % du budget prévisionnel annuel. Exemple :
- Copropriété avec budget prévisionnel de 30 000 € → cotisation minimum : 1 500 €/an
- Réparti selon les tantièmes de charges générales
L'AG peut décider d'une cotisation supérieure (10 %, 15 %, voire plus), à la majorité de l'art. 25. Recommandé pour les immeubles anciens ou avec des travaux importants prévus.
Le seuil de 30 000 €
Depuis 2020, si le fonds dépasse 30 000 €, l'AG doit envisager des travaux. Concrètement :
- Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour une décision d'affectation du fonds ;
- Soit l'AG décide de travaux et affecte le fonds, soit elle décide de suspendre les cotisations.
Objectif : éviter que le fonds dorme indéfiniment sur le compte sans utilisation.
À quoi peut servir le fonds ?
Le fonds est strictement réservé à :
- Travaux votés en AG figurant au DTG (Diagnostic Technique Global) ou hors budget ;
- Études et expertises préalables à des travaux ;
- Mises en conformité réglementaires obligatoires.
Il ne peut pas servir à payer :
- Les charges courantes ;
- Les impayés des copropriétaires ;
- Les honoraires du syndic.
Compte bancaire séparé obligatoire
Le fonds doit être placé sur un compte bancaire séparé au nom du syndicat, distinct du compte de fonctionnement. Il peut être rémunéré (livret A, compte à terme).
Le syndic doit présenter chaque année à l'AG :
- Le solde du compte ;
- Les mouvements de l'année (cotisations encaissées, prélèvements pour travaux) ;
- Les intérêts éventuels.
Que devient le fonds en cas de vente d'un lot ?
Le fonds de travaux reste acquis au syndicat. Le copropriétaire vendeur ne peut pas en demander le remboursement. L'acquéreur ne paie pas de "rachat" de cotisations passées.
En pratique, le notaire informe l'acquéreur du solde du fonds avant la vente — ce qui peut peser sur la négociation du prix.
Fiscalité du fonds
Les cotisations au fonds de travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers au moment du versement. La déduction intervient quand le fonds est utilisé pour des travaux effectivement payés (et seulement pour la part déductible : travaux d'entretien, pas d'amélioration).
Pièges fréquents
- Cotisation calculée sur le mauvais budget (charges hors budget mal exclues) ;
- Fonds non placé sur compte séparé — sanction du syndic ;
- Affectation pour des dépenses non éligibles — annulable en justice ;
- Cotisation oubliée certaines années — l'AG peut être contrainte de rétablir.
Recommandations pour 2026
- Réviser à la hausse la cotisation si des travaux énergétiques sont prévus (DPE collectif obligatoire pour les copropriétés > 50 lots)
- Conserver une réserve équivalente à 10-15 % du budget prévisionnel à long terme
- Informer chaque copropriétaire du solde individuel de sa quote-part de fonds dans le décompte annuel
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Générer mon PV →Sources et références légales
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis — Légifrance
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 — Légifrance
- Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) — Légifrance